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中国楼市又发利空政策:多地下调2019年棚改房目标
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2019-02-02 04:52 来源:侨报网综合 编辑:关陌山

侨报网综合讯】近日,中国多省市公布2019年棚改计划。从数据上看,中国各省市2019年调低全年棚改计划,如北京由上年的2.36万套下调至今年的1.15万套;四川则由上年的25.5万套下调至15万套;河南由上年的50万套下调至15万套。对整体楼市而言,未来棚改及其货币化安置对三四线城市楼市拉动作用或有所减弱。

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2018年11月,新疆乌鲁木齐市后泉路附近,大型机械正在拆除一处老城区。据介绍,2017年乌鲁木齐市计划利用3年时间,投资1300亿元人民币对该市老城区进行新一轮改造工程,其中包括棚户区城中村改造等项目。(图片来源:中新社资料图)

多地下调目标

综合《中国证券报》、《北京商报》报道,近日召开的各地两会公布了2019年的棚改计划。对比2018年各地数据,多个省市自治区下调了今年的棚改目标。山西从上年的12.52万套下调至3.5万套;河南从上年的50万套下调至15万套;四川从上年的25.5万套下调至15万套;北京从上年的2.36万套下调至1.15万套。

有媒体据此解读称2019年棚改目标或将大幅缩水,整体跌幅可能过半。对此,克而瑞地产研究团队发布的评论文章指出,从已经公布的19个省市2019年的棚改开工目标来看,总体较2018年计划开工量下调幅度约21%,这与中国棚改计划开工量下调幅度一致。

上述文章表示,各省市间有升有降,其中广西、辽宁、陕西、重庆等6个省市2019年计划开工量同比增长,历年开工量在20万套以上的江西、湖北、河北等3个棚改大省在2019年计划开工量同比持平或者微跌。“前期棚改开工量较大的省出现阶段性回调符合客观规律和市场预期,例如河南省,2018年棚改实际开工量就已达到2016年的1.8倍,2019年计划目标回落也在预期之中。”

22彩票中信建投分析师黄文涛认为,2018年中国各类棚户区改造开工626万套,超额完成年度目标,完成投资1.74万亿元(人民币,下同)。按照2018年至2020年1500万套的棚改目标,未来两年的计划开工任务或有所减轻,棚改目标下调也符合任务进程的节奏。

22彩票易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从实际情况看,2018年的棚改数据依然是提前完成的,而且从各地具体情况看,棚改货币化安置政策也在调整,对于比较依赖货币化安置的棚改来说,确实有下调的预期。

长江证券研报显示,以2017年棚改为例,当年棚改总投资为1.84万亿元,其中国家开发银行发放的棚改贷款约为8800亿元,占比约为47.8%,为棚改投资的主要资金来源。除国家开发银行外,中国农业发展银行也发行棚户区改造贷款,2017年全年约为4000亿元,占比约为21.7%。长江证券认为,随着棚改货币化安置资金审批趋严,作为过去几年棚改资金重要来源的棚改贷款发放将明显受限。预计,2019年棚改货币化安置比例或明显低于2017年及2018年的水平。

将迎来政策性拐点

22彩票不论是目标减半还是下调21%,2019年棚改都将迎来政策性拐点,放缓已经成为大趋势。

22彩票去年6月围绕棚改货币化政策走向的话题却走到风口浪尖。虽然一个月后,住建部的声明指出,并未叫停棚改货币化政策,但相较于此前的大力倡导,政策风向悄然转变。住建部明确,要因地制宜地推进棚改货币化安置。对于商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

同时,更为关键的是,据多家媒体报道,去年12月,在住建部下发的2019年棚改计划提出,政府购买棚改服务模式将被取消。

22彩票在各地实施棚改计划过程中,政府购买棚改模式是主要的融资方式,由政府选择具有实力的平台公司,与其签订购买服务协议,由平台公司负责具体实施,项目资金来源于国家开发银行、农业发展银行等政策性银行的棚改专项贷款。这意味着,政府需要对项目进行兜底,因而一定程度上将增加地方政府隐性债务风险。

而在防控重大风险的大背景下,各级都在严控债务问题。上述2019年棚改计划指出,对于新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,而是要求以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资。

在地方层面,相关政策已经初见端倪。江西省住建厅在2018年住房工作会议上提出,要有针对性地调整完善货币化安置政策,对商品库存不足、房价上涨压力大的市县,取消货币补偿奖励政策,加大安置住房建设力度。2016年和2017年,江西省该项表述分别为“力推棚改货币化安置和政府购买服务”、“加大棚户区改造力度,大力推进政府购买棚改服务”。

对三四线城市拉动作用减弱

22彩票与此同时,棚改计划的实施也与各地楼市调控息息相关。

22彩票以山东菏泽为例,2018年12月18日,山东菏泽宣布取消住房限售政策。对此,菏泽住建机构表示,菏泽限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后,有不少准备购买存量住房的市民,特别是棚改货币化补偿的市民,因不能办理过户而无法购买合适的存量住房,要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。

22彩票从棚改开工量来看,根据公开数据统计,2015年至2017年,菏泽累计实施棚户区改造项目309个,完成征收27.4万户、4135万平方米。2015年、2016年,菏泽都是居于中国设区市棚改开工量的前列。

棚改火爆也带动当地房价上涨。数据显示,2015年菏泽棚改加速之前,当地住宅成交均价约为5000元/平米,目前均价约为8000元/平米,涨幅超六成。

严跃进表示,从政策导向看,相关机构明确表态棚改目标要和去库存、房价走势等挂钩。即在商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,将更多采取实物安置。

长江证券认为,未来棚改货币化安置率主要受城市去化周期与房价涨幅影响。可以预见的是,未来棚改及其货币化安置对三四线或更低线城市楼市拉动作用或有所减弱。

严跃进则预计,2018年房价上涨过快的城市,尤其是东北、西北和西南等相关城市,棚改政策也会略有调整。但随着对于轨道交通等基建支持力度重新加大,轨交沿线的棚改力度依然不会降低。(完)

编辑:关陌山
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